一位8年“新增城人”：不容怀疑，广州高质量发展定要东立门户！
近年来，增城吸引了很多“新增城人”落户定居。“新增城人”是如何看待与评价这个地方的呢？对于今年“东立门户”的讨论焦点，他们关注的角度又有何新奇之处？
今天，房产君分享一篇读者“一个橙子”的投稿，文章主要讲述对于“东立门户”发展的思考。从中，也许你会找到共鸣！
正文如下：
2023年2月6日，广州市规划和自然资源局发布关于公开征求《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》（公开征求意见稿）意见的公告，首次提出“南建新城、北筑核极、东立门户、西联广佛、中兴老城，统筹山城湾海、强化湾区核心”的概念，其中东立门户的核心即广州东部交通枢纽中心区域。
2023年2月24日，广州市举行城市发展战略座谈会，邀请国内知名专家学者就编制面向2049的城市发展战略规划进行深入研讨。贵州省原省长、广州市委原书记林树森出席，广州市市长郭永航讲话，副市长赖志鸿主持。
广州市市长郭永航与贵州省原省长、广州市委原书记林树森、中国工程院院士吴志强深入交流（上图）。在向东的城市发展脉络上，林树森对新塘寄予厚望，他认为，新塘具有优越的区位优势，可以建成人口超百万的城区，增强广州对东莞等珠江东岸城市的吸引力。
3月31日，南都发布对华南理工大学建筑学院副院长、粤港澳大湾区规划创新研究中心主任王世福的专访:《以全球区域观增强城市中心性与辐射性，推动“大广州”向“强广州”跃升》指出，2000年和2009年广州的两轮战略规划都提及“东进”，王世福认为“东进”成功实现了天河成为城市新中心区、黄埔成为城市科创功能增长极，但“东进”战略下一步的空间指向则有待明确。但王世福同时指出，东部枢纽的重要性已日渐凸显，“东进”战略将进一步指向增城南部穗莞协同的东江发展带，加强黄埔区的辐射效应，走向“东强”。
2015年初上车永宁某大盘
资产增值幅度赶不上知识城、南沙蕉门
作为一个落户永宁快10年的新广人，从2015年就开始关注新塘-永宁区域的发展规划，因这个位置是广州离深圳、香港最近的区域，同时处于国家级增城经济技术开发区、广州经济技术开发区之间，且区域空间没有被大工业企业分割（增城开发区的大工业企业聚集在宁西片区，广州经济技术开发区科学城的区域空间被大企业和山丘分割严重），看好通过进一步高质量发展能够打造成一个新城区的潜质。
在2014年底决定置业时，当时除了对东部感兴趣外，更看重哪个楼盘接受公积金贷款且有楼巴，于是就选择了某大盘。现在看来也不失一个合适的选择，虽然就资产增值而言，不如买一个中海誉城的小户型。
配图
这些年，新塘-永宁区域的资产增值幅度赶不上知识城、南沙蕉门河两岸区域，在笔者看来，一是由于路网等基础设施建设缓慢，二是没有连片开发。
没有连片开发
路网基础设施建设慢
路网建设方面，连接永宁北、永宁南、凤凰城片区的新新公路因治理水浸和修建新白广城际，一条10公里的路烂了7年，直到2022年中才重修好。
就过去20年城建面积而言，新塘-永宁区域的城建面积总和不输知识城和南沙蕉门河两岸。新塘-永宁区域的城建，其中凤凰城片区7平方公里、永宁南誉山国际及东北侧各楼盘4平方公里、永宁北的金地三兄弟4平方公里，合计约15平方公里，提供住宅总量约10万套。
知识城片区，其北区主要是工业，南起步区建成面积约5平方公里；南沙焦门河两岸区域建成区约10平方公里。
三片区相比，知识城、南沙焦门河两岸路网完善且连片开发，商业设施完善，市场反馈较好。
反观新塘-永宁区域，体量虽大，但布局分散，10公里的尺度上，分了凤凰城、永宁南、永宁北三大片，当下的商业及医疗中心却在宁西街道创新大道两侧的永旺梦乐城、南方医院、新塘万达区域，实际上新塘-永宁区域的开发分散到了四大片。好在相距都不远，大型商业及医疗服务机构都已开业。
记得从从2016年6月搬到永宁新房后的前两年，几乎每个周末都还要去市中心一趟，但自从2018年底新塘万达开业、2019年南方医院增城分院开业、2021年永旺梦乐城开业，周末及节假日再也没有去市中心的动力了。
目前，南方医院增城分院医保定点和南方医院本部一体化，分院的门诊专家也是本部派来的，医疗服务做到了同质化。娱乐方面，新塘万达的万达影城6号IMAX厅、永旺梦乐城的中影5号DMAX厅，舒适度和观影效果一流，完全不熟正佳和天河城。餐饮方面，永旺梦乐城的美食食肆众多，用餐高峰也需要排队等位。其他游玩方面，有永旺梦乐城的朗玩、誉山的钧明欢乐世界，还有南香山可以爬山，山下的百花古寺也即将复建完成（占地面积据说是广州寺庙第一）。
交通方面，当下除了13号线沿线楼盘，新塘-永宁的三大片，主要还是依靠自驾或者乘坐通勤巴士。通勤巴士方面，凤凰城、金地荔湖城及香山湖还是由开发商运营；誉山国际及周边已由开达稳诚、爱客接管，实现社会化运营。
通勤时间，非极端拥堵的时候，凤凰城交通中心到市区30-40分钟；誉山国际到华南快速中山大道出口约40-50分钟，到石牌桥60分钟左右。不过从乘客情况看，誉山国际的业主主要以在两个开发区工作、开办个体户为主，去天河上班的占比并不高。
很多抖音自媒体或其他媒体博主，都在讲置业一定要在地铁沿线，从实际情况来说，地铁只是加分项，关键看上班地点，天河路沿线及珠江新城上班，在永宁置业也未尝不可。以目前地铁的拥挤程度和安检管理，体验并不友好，楼巴+滴滴也许是更好的选择。
从发展前景看，“东立门户”的方向已确立，这个东部门户今后十年的发展重点即新塘地铁站周边的环城路、荔新公路及广园快速路的合围区域，合生汇及南侧至广园快速路区域，大体上如下图所示：
这个区域目前已完成大部分的拆迁工作，村屋占比较低，开发相对容易，且为枢纽及扩展区。
广州实现快速高质量发展
决不能忽视东部枢纽片区
回到本文的主题，广州为何要在当下提出“东立门户”的发展方向？简单讲，在与深圳的差距逐渐拉大，甚至被重庆在GDP上超越的情况下，广州要快速高质量发展，绝不能忽视东部枢纽片区这个连接珠江东岸、有现成建设用地、有人口、有交通、有产业基础的区域。虽然有专家不断呼吁，要重视老城区开发，但老城区的开发谈何容易，冼村旧改、文冲旧改、茅岗村旧改搞了多少年，又为广州提供了多少产业用地？时间成本太高，广州等不起。
广州要实现甩开重庆、缩小与深圳的差距，快速高质量发展的目标，不能在旧改及通勤不便区域继续耗下去，快速发展东部枢纽区域是最好的选择。
片区要发展，需要快速树立标杆，东部枢纽的快速发展逻辑相对简单。著名规划专家、华南城市研究会会长、暨南大学胡刚教授也在呼吁，黄埔、增城能否做到打破壁垒，实现东部同城化。新塘枢纽半径10公里区域可以辐射广州开发区西区、东区、永和经济区、增城经济技术开发区核心区，这里大型制造业企业及其上下游供应商众多，能否吸引这些企业的职能部门，比如行政、财务、法务、采购、销售部门到东部枢纽的写字楼集中办公，再辅以信息技术和金融服务企业，妥妥的一个高质量发展聚集区。
当然这样做也许会影响到天河、黄埔区的利益，但发展好东部枢纽门户，对广州高质量发展来说是最大的共同目标（实际上上述区域的职能部门搬到东部枢纽区域后，也有利于相关区域的旧改，提供更多的员工宿舍，解决一线产业工人的需求）。东部枢纽区域吸引企业职能部门进驻，可以从标杆企业入手，比如广州宝洁、珠江钢琴、江铜等。
形成东部枢纽高质量发展聚集区，需要辅以治安管理，解决好片区交通治安面貌较差的情况。新塘镇及永宁街道，要适时在东部枢纽区域划定禁摩区域，禁止摩托车通行及载客，规范小汽车停车管理。
同时也要持续投入，打造片区教育名片，目前在东部枢纽区域及周边，建设了广大附中增城实验中学（初中、高中）、广州二中增城应元学校（初中、高中）两所公立品牌学校，以及广州最贵的民办学校广州斐特思公学。两所公立学校的初中部特色班开办没几年，效果不错，高中部刚开始招生，要加油办成比肩市属重点的一流学校。
广大附中增城实验中学航拍
东部枢纽高质量发展聚集区的核心区，可以看看汽车城大道，目前重建还没修好。这条3公里的大道西端是广州东部最高端的居住区--凤凰城凤凰苑，东端是广大附中增城实验中学。东部枢纽区域的高端居住区集中在凤凰城的凤凰苑、凤湖苑、凤雅苑，这里全是大型独栋别墅，绝版，广州从2015年开始就停止了独栋别墅用地供应。
目前凤凰城独栋别墅二手售价也就是住宅用地地价，每亩1000-1500万元。独栋别墅改造空间大，可以加装电梯，绝非中小户型别墅业主抱怨的那样居住体验差。解决完了企业主及高管的住宅需求，企业骨干的住宅需求，在新塘-永宁区域选择范围广，随便挑。写字楼方面，目前已建成广汇新世界金融中心的写字楼及酒店，预计今年开业。附近建成的写字楼，还有合生汇、宝盛国际科创中心、平安增城科技硅谷等。
广汇新世界金融中心实景图
东部枢纽的轨道交通基础设施建设时序，目前已建成穗深城际，60分钟左右直达深圳宝安机场，2024年机前段建成后可以直达前海枢纽，后续前皇段建成，可以直达皇岗口岸。广汕高铁及新塘高铁站预计2023年建设完成并正式投入运营，届时广深城际经停新塘站，新塘高铁站可以直达广州东站、深圳罗湖、福田、香港西九龙。
新塘站建设现场
新白广城际，最新的动态，2023年新塘南-竹料段建成通车，竹料-白云机场也许要明年（广州东环城际进度拖累，广州南-琶洲-金融城-竹料-白云机场）。广州地铁十三号线二期，目前完成进度63%，计划明年建成，也许要到2025年。广州地铁28号线预计今年开工，广州地铁20号线、23号线明年有希望报送国家发改委并取得批复。
新白广城际
东立门户，建设东部枢纽高质量发展聚集区，需要广州全社会的理解和大力支持，这里不仅可以降低企业运营成本，还为企业提供了更广阔的可持续发展空间。东部枢纽区域值得东部企业家和自住置业者关注。
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文章作者：一个橙子
嗨！我是增城房产君，虽然我不帅，但是我很幽默。